Đà Lạt giá nhà đất Dalat tăng, giảm thế nào các bác ui

Da so la tang k co giam hi

 

20% so với năm trc. Đat xay dung rẻ nhất ko duoi 7tr rồi

 

Mình nghĩ vấn đề nhạy cảm, khó mà trả lời thẳng trên đây, bản thân thấy từ cuối năm ngoái tới giờ giá tăng đột biến, thực tế khách thực sự có nhu cầu như thế nào không rõ, nhưng trên facebook mấy page nhà đất ĐL quay qua lại toàn các gương mặt "quen". Như tình hình đất các huyện ngoại thành SG giá cũng đột biến tăng, nhưng toàn ảo tung chảo, chủ yếu là cò kết hợp dân đầu cơ làm giá, sang tay nhau...
Như mình, đang có nhu cầu mua đất nên cũng thường theo dõi forum, page facebook. Cuối năm ngoái có xem mảnh đất P4 nhưng vì giấy tờ chủ chưa hoàn chỉnh và bận tết, sau tết chừng qua mùng, mình liên hệ tiếp tục thì chủ báo giá cao hơn phân nữa, hỏi vì sao chủ bảo: Các đất bên cạnh giờ giá vậy ... tới giờ có ai bán được miếng nào đâu...
Cá nhân mình thấy giá cao bất thường, thị trường không theo nhu cầu thực tế, khách có nhu cầu thực sự không tương xứng với sự biến động, toàn đồn đoán, tạo tâm lý nhu cầu tăng cao, chủ kêu giá không theo khung thực, kêu theo lời đồn....
Chỉ là nhận xét khách quan và theo dõi từ xa, không phải là dân trong nghề, sai thì nhờ các bạn hiểu rõ phân tích, đánh giá và dự đoán.
Cám ơn

 

Có vẻ như cơn sốt bắt đầu hạ nhiệt... Giá đăng vẫn cao nhưng số lượng giao dịch thì ít. Kết mấy mảnh từ cuối tháng 3, tháng 5 gọi lại thấy vẫn còn đó... Các phòng công chứng thảnh thơi... Không biết có đúng thế không?! Hy vọng là đúng và ...sẽ giảm tiếp để kiếm miếng đất làm chỗ tránh mưa!!

 

Cũng có thể giao dịch chủ yếu của người đầu cơ thôi. Mình chả phải dân BDS nên chịu. Chỉ mong các vị đang đầu cơ giảm giá để mua thôi.

Bạn có ở khu QH Ngô Quyền không?

 

Có 2 cái nhà tôi trả giá: Nhà thứ 1 rao 14 tỉ 3,4 năm nay không bán được, tôi coi tới coi lui, 2 tuần sau quay lại thì họ nói 17 tỉ. Cancel luôn.
Nhà thứ 2: tối hôm trước nói 9 tỉ, tôi nói có gì sáng mai chạy qua, sáng mai chạy qua : giờ 12 chị mới bán. Ok, thôi luôn.
- Nói chung tình hình thì đang sốt, đợi vài tháng nữa rồi mua

 

Khu đất đồi Ngô Quyền ( tái định cư gì đó) năm 2011 giá 4,5 trieu/m2 ( 5x20m) tôi tính mua làm chòi nhỏ thỉnh thoảng lên lượn đảo dalat sau thấy 1 năm không có nhiều thời gian đi nên bỏ ý định đó. Giá hiện nay không biết thế nào, tôi nghĩ khoảng 7-7.5 triệu/m2 là hợp lý.

 

Bác này chuẩn, đòi là một chuyện xuống tiền hay không là chuyện khác. Chắc chủ nhà thấy đất vùng ven SG được ( Chủ yếu được bơm vá) lại nghĩ dalat cũng giống vậy mà không nghĩ hàng năm dân di cư nơi khác về sinh sống ở dalat có như SG hay không.
p/s. Nếu em là chủ nhà 9 tỉ đó em sẽ bán được cho bác với giá 9,5-10 tỉ và khoảng 1 năm sau em mua lại cũng nhà same hoặc ngon hơn thậm chí là bác bán lại cho em chỉ 8-9 tỉ ( Bác là người mua đầu tư em ko nói nhiều bác cũng hiểu)

 

Theo cá nhân mình thấy Bds Đà Lạt hiện nay đang ở hiện tượng bong bóng, nhưng không như Hà Nội và HCM, bong bóng Đà Lạt nguy hiểm hơn gấp nhiều lần. Vì sao thì tí nữa mình sẽ giải thích.

Vậy BDS Đà Lạt vì sao lại tăng?

1. BDS Đà Lạt tăng theo nhu cầu cá nhân tại địa phương: Điều này vùng miền nào cũng gặp phải vì do nhu cầu dân số, mất giá đồng tiền, kinh tế phát triển….cái này tăng thì có nhưng không nhiều.

2. BDS Đà Lạt tăng vì sự đầu tư từ yếu tố bên ngoài: Người thành phố khác đến mua vì môi trường, khí hậu, xã hội, và cả kinh tế, du lịch…

Nhưng yếu tố cơ bán nhất:

3.
1. BDS Đà Lạt vì sự đầu cơ của các đối tượng kinh doanh BDS: Các đối tượng đến từ SG, Hà Nội….Tuy nhiên SG vẫn là đa số vì khoảng cách địa lý gần hơn HN, dân HN đa phàn nếu có cũng chỉ mua để nghỉ dưỡng, hoặc chiếm chỗ sau này nếu có điều kiện thì ở….

Giá BDS Đà Lạt được thổi lên như thế nào: Chính từ các cty BDS Đà Lạt và các môi giới tự do. Nếu bạn mới đến Đà Lạt để tìm đất, thì đương nhiên sẽ vào các cty lớn, tại các cty này có hiện tượng làm giá, cài giá để ăn phần trăm; ví dụ chủ đất bán 1 tỷ, họ sẽ nâng lên 1,2 tỷ….Mọi người chú ý là phí môi giới ở Đà Lạt là 2% chứ không phải 0.5% hoặc 1% như các nới khác. Đồng thời việc quảng cáo về cơ hội đầu tư như phân lô, xây homestay, nhà trọ….được vẽ ra với lợi nhuận lớn khiến cho bên mua cũng không biết được khoản đầu tư của mình sẽ như thế nào….Chính vì lẽ đó mà khiến cho những nhà đâu tư “tầng đáy” dính phải các miếng đất giá rẻ nhưng bị mua đắt của các nhà đầu tư “ hớt váng” và đồng thời có cả bên môi giới BĐS. Ngoài ra người dân Đà Lạt bản thân cũng chẳng biết được giá trị thạt của miếng đất mình nên theo kiểu “truyền miệng”, họ đưa ra cái giá vô tội vạ. Nếu ai để ý, có những mảnh đất giao mấy tháng trời cũng không nhúc nhích, và nếu là sốt thật thì viêc nó được giao dịch nhanh là điều chắc chắn.

Vậy đầu tư để kiếm lợi nhuận vào Đà Lạt có thực sự hiệu quả: Cá nhân mình mà nói là có nhưng ít và lâu…nó không bao giờ hiệu quả, lớn và nhanh bằng các TP khác như HN, HCM, Đà Nẵng, Nha Trang….Vì sao:

1. Mua để phân lô bán: Nếu như vậy chỉ bán cho người có nhu cầu thực để ở, nhưng dân số Đà Lạt không nhiều ( khoảng hơn 200 ngàn người), họ bản thân cũng không có nhu cầu để phát sinh chỗ ở, tài chính cá nhân đa phần đủ cho cuộc sống, con người cũng bình dị….Thu nhập chính là nông nghiệp, du lịch, cơ quan hành chính nhà nước…Do đó bán cho người Đà Lạt chắc chắn đợi đến mùa quýt……Thực tế là người Đà Lạt bản thân là thừa đất, đa phần bán một ít còn lại ở một ít, hoặc giả chuyển đến SG sống thì bán tất.

2. Mua để làm khách sạn, homestay…Cái này chỉ đúng với các mảnh đất trung tâm, nhưng giờ mảnh đất trung tâm cũng không còn nhiều hoặc đa phần đã đưa vào kinh doanh loại hình này từ lâu rồi.

3. Xây nhà trọ cho thuê: Cái này thì như đã nói, kinh tế Đà Lạt không mạnh như các TP khác vì dân ít, thu nhập trung bình…vậy nếu có người thuê thì giá cũng rất rẻ ( vài trăm ngàn đến hơn 1tr đồng là thuê được nhà trọ)…không thể so sánh với các TP khác với giá thuê 2 đến 3tr/tháng.


Thế ai đang bán Đất ở Đà Lạt: Chính là giới đầu cơ chiếm đa số và một vài trường hợp người chủ đất ban đầu. Vậy nên nếu các giao dịch hiện tại đang diễn ra thì đa phần là việc mua qua bán lại đến lần thứ N lần. Còn chủ đất thì như các bạn đã thấy, họ cũng bị chính cái sự thổi giá mà thay đổi giá trị của mảnh đất mình….Và nói ngoài chủ đề một chút là các chủ đất này không mấy uy tín khi cam kết về giá như các Thành phố khác đâu các bạn nhé….Quyết định của họ cũng thất thường như thời tiết Đà Lạt vậy.


Vậy tại sao Bong Bóng BDS Đà Lạt lại nguy hiểm? Vì khi đã mắc phải, người mua sẽ không thể thoát ra được. Nếu ở HN và SG, nếu bong bóng vỡ, giá sẽ giảm nhưng qua thời gian sẽ được cân bằng với thị trường và tiêu thụ được do vẫn có tồn tại nguồn cầu (Dân số địa phương tăng, dân số ngoại thành dịch chuyển vào tăng). Nhưng ngược lại ở Đà Lạt, nguồn cầu của người Đà Lạt là không cao nên nếu vỡ, dù chủ đất có giảm giá thế nào đi nữa vẫn không thể bán được vì kinh tế Đà Lạt không phát triển mạnh như các TP khác nên thu nhập người dân đâu có nhiều. Đà Lạt không phải là trung tâm thương mại, trung chuyển giao thương, cũng không có ngành khai khoáng…Đà Lạt chỉ có Nông nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng rừng núi trong khi các TP, khu vực khác đều có thế mạnh này hoặc mạnh hơn. Ngoài ra, quỹ dất Đà Lạt vẫn còn rất lớn, không như các trung tâm SG và HN.


BDS Đà Lạt sẽ vỡ khi nào? Khi bị ảnh hưởng trực tiếp từ BDS SG, trong khi hiện tại, BDS Sài Gòn đang có dấu hiệu vỡ như đã từng diễn ra đối với BDS HN. Vì đồng tiền đi liền khúc ruột, nếu bạn không phải là người Đà Lạt, hoặc mong được sống ở Đà Lạt thì tốt nhất trong lúc này hãy chuyển tiền của mình vào các loại hình đầu tư khác nơi bạn ở, như vậy dễ kiểm soát hơn. Giờ đây BDS Đà Lạt là sư đầu tư quá mạo hiểm và đang có sự chững lại. Điều này chỉ có giới BĐS Đà Lạt mới biết được.