Đà Lạt giá nhà đất Dalat tăng, giảm thế nào các bác ui

[adnumy]

Theo cá nhân mình thấy Bds Đà Lạt hiện nay đang ở hiện tượng bong bóng, nhưng không như Hà Nội và HCM, bong bóng Đà Lạt nguy hiểm hơn gấp nhiều lần. Vì sao thì tí nữa mình sẽ giải thích.
.........
.

Cám ơn bạn, bạn phân tích thật hay..

 

[hoang giang]

Theo cá nhân mình thấy Bds Đà Lạt hiện nay đang ở hiện tượng bong bóng, nhưng không như Hà Nội và HCM, bong bóng Đà Lạt nguy hiểm hơn gấp nhiều lần. Vì sao thì tí nữa mình sẽ giải thích.

Vậy BDS Đà Lạt vì sao lại tăng?

1. BDS Đà Lạt tăng theo nhu cầu cá nhân tại địa phương: Điều này vùng miền nào cũng gặp phải vì do nhu cầu dân số, mất giá đồng tiền, kinh tế phát triển….cái này tăng thì có nhưng không nhiều.

2. BDS Đà Lạt tăng vì sự đầu tư từ yếu tố bên ngoài: Người thành phố khác đến mua vì môi trường, khí hậu, xã hội, và cả kinh tế, du lịch…

Nhưng yếu tố cơ bán nhất:

3.
1. BDS Đà Lạt vì sự đầu cơ của các đối tượng kinh doanh BDS: Các đối tượng đến từ SG, Hà Nội….Tuy nhiên SG vẫn là đa số vì khoảng cách địa lý gần hơn HN, dân HN đa phàn nếu có cũng chỉ mua để nghỉ dưỡng, hoặc chiếm chỗ sau này nếu có điều kiện thì ở….

Giá BDS Đà Lạt được thổi lên như thế nào: Chính từ các cty BDS Đà Lạt và các môi giới tự do. Nếu bạn mới đến Đà Lạt để tìm đất, thì đương nhiên sẽ vào các cty lớn, tại các cty này có hiện tượng làm giá, cài giá để ăn phần trăm; ví dụ chủ đất bán 1 tỷ, họ sẽ nâng lên 1,2 tỷ….Mọi người chú ý là phí môi giới ở Đà Lạt là 2% chứ không phải 0.5% hoặc 1% như các nới khác. Đồng thời việc quảng cáo về cơ hội đầu tư như phân lô, xây homestay, nhà trọ….được vẽ ra với lợi nhuận lớn khiến cho bên mua cũng không biết được khoản đầu tư của mình sẽ như thế nào….Chính vì lẽ đó mà khiến cho những nhà đâu tư “tầng đáy” dính phải các miếng đất giá rẻ nhưng bị mua đắt của các nhà đầu tư “ hớt váng” và đồng thời có cả bên môi giới BĐS. Ngoài ra người dân Đà Lạt bản thân cũng chẳng biết được giá trị thạt của miếng đất mình nên theo kiểu “truyền miệng”, họ đưa ra cái giá vô tội vạ. Nếu ai để ý, có những mảnh đất giao mấy tháng trời cũng không nhúc nhích, và nếu là sốt thật thì viêc nó được giao dịch nhanh là điều chắc chắn.

Vậy đầu tư để kiếm lợi nhuận vào Đà Lạt có thực sự hiệu quả: Cá nhân mình mà nói là có nhưng ít và lâu…nó không bao giờ hiệu quả, lớn và nhanh bằng các TP khác như HN, HCM, Đà Nẵng, Nha Trang….Vì sao:

1. Mua để phân lô bán: Nếu như vậy chỉ bán cho người có nhu cầu thực để ở, nhưng dân số Đà Lạt không nhiều ( khoảng hơn 200 ngàn người), họ bản thân cũng không có nhu cầu để phát sinh chỗ ở, tài chính cá nhân đa phần đủ cho cuộc sống, con người cũng bình dị….Thu nhập chính là nông nghiệp, du lịch, cơ quan hành chính nhà nước…Do đó bán cho người Đà Lạt chắc chắn đợi đến mùa quýt……Thực tế là người Đà Lạt bản thân là thừa đất, đa phần bán một ít còn lại ở một ít, hoặc giả chuyển đến SG sống thì bán tất.

2. Mua để làm khách sạn, homestay…Cái này chỉ đúng với các mảnh đất trung tâm, nhưng giờ mảnh đất trung tâm cũng không còn nhiều hoặc đa phần đã đưa vào kinh doanh loại hình này từ lâu rồi.

3. Xây nhà trọ cho thuê: Cái này thì như đã nói, kinh tế Đà Lạt không mạnh như các TP khác vì dân ít, thu nhập trung bình…vậy nếu có người thuê thì giá cũng rất rẻ ( vài trăm ngàn đến hơn 1tr đồng là thuê được nhà trọ)…không thể so sánh với các TP khác với giá thuê 2 đến 3tr/tháng.


Thế ai đang bán Đất ở Đà Lạt: Chính là giới đầu cơ chiếm đa số và một vài trường hợp người chủ đất ban đầu. Vậy nên nếu các giao dịch hiện tại đang diễn ra thì đa phần là việc mua qua bán lại đến lần thứ N lần. Còn chủ đất thì như các bạn đã thấy, họ cũng bị chính cái sự thổi giá mà thay đổi giá trị của mảnh đất mình….Và nói ngoài chủ đề một chút là các chủ đất này không mấy uy tín khi cam kết về giá như các Thành phố khác đâu các bạn nhé….Quyết định của họ cũng thất thường như thời tiết Đà Lạt vậy.


Vậy tại sao Bong Bóng BDS Đà Lạt lại nguy hiểm? Vì khi đã mắc phải, người mua sẽ không thể thoát ra được. Nếu ở HN và SG, nếu bong bóng vỡ, giá sẽ giảm nhưng qua thời gian sẽ được cân bằng với thị trường và tiêu thụ được do vẫn có tồn tại nguồn cầu (Dân số địa phương tăng, dân số ngoại thành dịch chuyển vào tăng). Nhưng ngược lại ở Đà Lạt, nguồn cầu của người Đà Lạt là không cao nên nếu vỡ, dù chủ đất có giảm giá thế nào đi nữa vẫn không thể bán được vì kinh tế Đà Lạt không phát triển mạnh như các TP khác nên thu nhập người dân đâu có nhiều. Đà Lạt không phải là trung tâm thương mại, trung chuyển giao thương, cũng không có ngành khai khoáng…Đà Lạt chỉ có Nông nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng rừng núi trong khi các TP, khu vực khác đều có thế mạnh này hoặc mạnh hơn. Ngoài ra, quỹ dất Đà Lạt vẫn còn rất lớn, không như các trung tâm SG và HN.


BDS Đà Lạt sẽ vỡ khi nào? Khi bị ảnh hưởng trực tiếp từ BDS SG, trong khi hiện tại, BDS Sài Gòn đang có dấu hiệu vỡ như đã từng diễn ra đối với BDS HN. Vì đồng tiền đi liền khúc ruột, nếu bạn không phải là người Đà Lạt, hoặc mong được sống ở Đà Lạt thì tốt nhất trong lúc này hãy chuyển tiền của mình vào các loại hình đầu tư khác nơi bạn ở, như vậy dễ kiểm soát hơn. Giờ đây BDS Đà Lạt là sư đầu tư quá mạo hiểm và đang có sự chững lại. Điều này chỉ có giới BĐS Đà Lạt mới biết được.

Theo cá nhân mình thấy Bds Đà Lạt hiện nay đang ở hiện tượng bong bóng, nhưng không như Hà Nội và HCM, bong bóng Đà Lạt nguy hiểm hơn gấp nhiều lần. Vì sao thì tí nữa mình sẽ giải thích.

Vậy BDS Đà Lạt vì sao lại tăng?

1. BDS Đà Lạt tăng theo nhu cầu cá nhân tại địa phương: Điều này vùng miền nào cũng gặp phải vì do nhu cầu dân số, mất giá đồng tiền, kinh tế phát triển….cái này tăng thì có nhưng không nhiều.

2. BDS Đà Lạt tăng vì sự đầu tư từ yếu tố bên ngoài: Người thành phố khác đến mua vì môi trường, khí hậu, xã hội, và cả kinh tế, du lịch…

Nhưng yếu tố cơ bán nhất:

3.
1. BDS Đà Lạt vì sự đầu cơ của các đối tượng kinh doanh BDS: Các đối tượng đến từ SG, Hà Nội….Tuy nhiên SG vẫn là đa số vì khoảng cách địa lý gần hơn HN, dân HN đa phàn nếu có cũng chỉ mua để nghỉ dưỡng, hoặc chiếm chỗ sau này nếu có điều kiện thì ở….

Giá BDS Đà Lạt được thổi lên như thế nào: Chính từ các cty BDS Đà Lạt và các môi giới tự do. Nếu bạn mới đến Đà Lạt để tìm đất, thì đương nhiên sẽ vào các cty lớn, tại các cty này có hiện tượng làm giá, cài giá để ăn phần trăm; ví dụ chủ đất bán 1 tỷ, họ sẽ nâng lên 1,2 tỷ….Mọi người chú ý là phí môi giới ở Đà Lạt là 2% chứ không phải 0.5% hoặc 1% như các nới khác. Đồng thời việc quảng cáo về cơ hội đầu tư như phân lô, xây homestay, nhà trọ….được vẽ ra với lợi nhuận lớn khiến cho bên mua cũng không biết được khoản đầu tư của mình sẽ như thế nào….Chính vì lẽ đó mà khiến cho những nhà đâu tư “tầng đáy” dính phải các miếng đất giá rẻ nhưng bị mua đắt của các nhà đầu tư “ hớt váng” và đồng thời có cả bên môi giới BĐS. Ngoài ra người dân Đà Lạt bản thân cũng chẳng biết được giá trị thạt của miếng đất mình nên theo kiểu “truyền miệng”, họ đưa ra cái giá vô tội vạ. Nếu ai để ý, có những mảnh đất giao mấy tháng trời cũng không nhúc nhích, và nếu là sốt thật thì viêc nó được giao dịch nhanh là điều chắc chắn.

Vậy đầu tư để kiếm lợi nhuận vào Đà Lạt có thực sự hiệu quả: Cá nhân mình mà nói là có nhưng ít và lâu…nó không bao giờ hiệu quả, lớn và nhanh bằng các TP khác như HN, HCM, Đà Nẵng, Nha Trang….Vì sao:

1. Mua để phân lô bán: Nếu như vậy chỉ bán cho người có nhu cầu thực để ở, nhưng dân số Đà Lạt không nhiều ( khoảng hơn 200 ngàn người), họ bản thân cũng không có nhu cầu để phát sinh chỗ ở, tài chính cá nhân đa phần đủ cho cuộc sống, con người cũng bình dị….Thu nhập chính là nông nghiệp, du lịch, cơ quan hành chính nhà nước…Do đó bán cho người Đà Lạt chắc chắn đợi đến mùa quýt……Thực tế là người Đà Lạt bản thân là thừa đất, đa phần bán một ít còn lại ở một ít, hoặc giả chuyển đến SG sống thì bán tất.

2. Mua để làm khách sạn, homestay…Cái này chỉ đúng với các mảnh đất trung tâm, nhưng giờ mảnh đất trung tâm cũng không còn nhiều hoặc đa phần đã đưa vào kinh doanh loại hình này từ lâu rồi.

3. Xây nhà trọ cho thuê: Cái này thì như đã nói, kinh tế Đà Lạt không mạnh như các TP khác vì dân ít, thu nhập trung bình…vậy nếu có người thuê thì giá cũng rất rẻ ( vài trăm ngàn đến hơn 1tr đồng là thuê được nhà trọ)…không thể so sánh với các TP khác với giá thuê 2 đến 3tr/tháng.


Thế ai đang bán Đất ở Đà Lạt: Chính là giới đầu cơ chiếm đa số và một vài trường hợp người chủ đất ban đầu. Vậy nên nếu các giao dịch hiện tại đang diễn ra thì đa phần là việc mua qua bán lại đến lần thứ N lần. Còn chủ đất thì như các bạn đã thấy, họ cũng bị chính cái sự thổi giá mà thay đổi giá trị của mảnh đất mình….Và nói ngoài chủ đề một chút là các chủ đất này không mấy uy tín khi cam kết về giá như các Thành phố khác đâu các bạn nhé….Quyết định của họ cũng thất thường như thời tiết Đà Lạt vậy.


Vậy tại sao Bong Bóng BDS Đà Lạt lại nguy hiểm? Vì khi đã mắc phải, người mua sẽ không thể thoát ra được. Nếu ở HN và SG, nếu bong bóng vỡ, giá sẽ giảm nhưng qua thời gian sẽ được cân bằng với thị trường và tiêu thụ được do vẫn có tồn tại nguồn cầu (Dân số địa phương tăng, dân số ngoại thành dịch chuyển vào tăng). Nhưng ngược lại ở Đà Lạt, nguồn cầu của người Đà Lạt là không cao nên nếu vỡ, dù chủ đất có giảm giá thế nào đi nữa vẫn không thể bán được vì kinh tế Đà Lạt không phát triển mạnh như các TP khác nên thu nhập người dân đâu có nhiều. Đà Lạt không phải là trung tâm thương mại, trung chuyển giao thương, cũng không có ngành khai khoáng…Đà Lạt chỉ có Nông nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng rừng núi trong khi các TP, khu vực khác đều có thế mạnh này hoặc mạnh hơn. Ngoài ra, quỹ dất Đà Lạt vẫn còn rất lớn, không như các trung tâm SG và HN.


BDS Đà Lạt sẽ vỡ khi nào? Khi bị ảnh hưởng trực tiếp từ BDS SG, trong khi hiện tại, BDS Sài Gòn đang có dấu hiệu vỡ như đã từng diễn ra đối với BDS HN. Vì đồng tiền đi liền khúc ruột, nếu bạn không phải là người Đà Lạt, hoặc mong được sống ở Đà Lạt thì tốt nhất trong lúc này hãy chuyển tiền của mình vào các loại hình đầu tư khác nơi bạn ở, như vậy dễ kiểm soát hơn. Giờ đây BDS Đà Lạt là sư đầu tư quá mạo hiểm và đang có sự chững lại. Điều này chỉ có giới BĐS Đà Lạt mới biết được.

Bác này phân tích chính xác. Thực ra giá ảo tăng này là chủ yếu của mấy văn phòng dịch vụ nhà đất ở dalat cứ hê lên bán rồi, giá tăng, mua nhanh không hết đất. Từ năm 2010 đến giờ mình không thấy khả năng lấp đầy cúa những khu đất trống ( Quy hoạch/tái định cư Ngô quyền, Golf valley, đồi huy hoàng ...)
Những người cần mua nhà để sinh sống ở dalat chưa nên mua thời điểm này. Từ tháng 8/2017 này giá nhà đất dalat sẽ ổn định và sẽ giảm về giá 2016. Bác nào vốn mỏng mới ôm tính lướt sóng thì nên ra hàng ngay và luôn không phải thở oxy lúc mấy chú kền kền như Liên Minh, Hưng Phát xẻ thịt ngay.

 

[MrM]

Trích: 'Thế ai đang bán Đất ở Đà Lạt: Chính là giới đầu cơ chiếm đa số và một vài trường hợp người chủ đất ban đầu. Vậy nên nếu các giao dịch hiện tại đang diễn ra thì đa phần là việc mua qua bán lại đến lần thứ N lần.'

Vụ này chính xác! Mình theo dõi một 'em', hồi tháng 2 chào 2tỉ05, cuối tháng 3 lên 2tỷ6, cuối tháng 4 là 2tỷ8, hỏi lại cách đây 2 tuần thì em vẫn ... đứng trên đồi đợi anh nào...ôm 2tỷ8 đến mới chịu!!! Chắc 'em' còn đứng đó đến tết!

Một thông tin nữa là sáng nay có việc ra một cửa thấy ở đây khá yên ắng. Đến khoảng 10h30 thì số thứ tự ô chuyển nhượng chỉ khoảng 20, ghế chờ nhiều chỗ trống chứ không chật chội như 2 tháng trước!

Thêm một chút lời khuyên cho ai đang muốn mua đất: Hãy nghiên cứu
Quyết định 36/2015/QĐ-UBND Tp Đà Lạt. Việc bạn xây được nhà loại gì (nhà phố, nhàliền kế, nhà biệt lập, biệt thự), được xây bao nhiêu % đất xây dựng, được xây mấy lầu (một trệt, một trệt một áp mái, một trệt một lầu một áp mái, ...), lùi bao nhiêu mét.... Tất cả những thông tin trên đều nằm trong quyết định trên. Mà muốn chắc thì nếu định mua mảnh nào thì nên photo sổ rồi lên Phòng Quản lý Đô Thị Đà Lạt hỏi cho rõ trước khi quyết định đặt cọc.

Quyết định 36 ở đây:
http://www.lamdong.gov.vn/vi-VN/a/tpdalat/GGPL/Pages/36QĐ.pdf

 

[MrM]

20% so với năm trc. Đat xay dung rẻ nhất ko duoi 7tr rồi

So với năm ngoái, khu Quy hoạch Hoàng Diệu tăng gấp đôi, khu Gold Valley và Nguyễn Thị Nghĩa tăng gấp 2.5 thậm chí 3 lần, khu QH Ngô Quyền cũng gấp đôi luôn!

 

[vuthanh031004]

Thị trường nhà đất Đà Lạt chủ yếu là giới đầu tư đang mua đi bán lại, ai mua cuối sóng sẽ lãnh đủ, ai có nhu cầu mua để ở đừng vội nhảy vào lúc này, chờ đến cuối năm là ok - khi đó SG đã bể bong bóng rồi.

 

[honghung123]

Tiếp tục nuôi nhà trọ đợi đất xuống!

 

[honghung123]

ngay gần chung cư ngô quyền.diện tích 162m,sổ riêng đất Xd.giá 1t6 chính chủ.lh 0919904492

 

[haphan]

Mình thấy nếu bạn nào định đầu tư lướt sóng hoặc đầu tư đất cát có chiến lược lâu dài thì cũng không nên đổ vào Đà Lạt. Vì như mọi người đã phân tích chán thì thấy bên môi giới hoặc các nhà lướt sóng đều quảng cáo Đà lạt sẽ phát triển mạnh về tương lai, nhưng thưa là....Đà lạt là điểm du lịch cuối cùng mọi người nghĩ đến trong bản đồ du lịch Việt Nam. Vì đại đa số và ngay cả bản thân mình thấy các tp ven biển họ có lợi thế hơn nhiều so với Đà Lạt. Điểm du lịch nhiều hơn, dịch vụ nhiều và tốt hơn, món ăn phong phú hơn, đông vui hơn. Vậy tp Đà lạt có cái gì để phát triển khiến giá đất sau này tăng.... còn đến lúc tăng để có lời thì giá đất tại các tp khác đã vượt xa so với Đà Lạt... ngoài ra chính địa hình đồi núi khiến cho việc đi lại, xây dựng của Đà lạt lại khó hơn các nơi khác.
Ngoài ra việc quy hoạch của Đà lạt cũng chưa được hoàn chỉnh, và đấy là nguyên nhân khiến độ rủi ro rất cao khi mua đất tại Đà lạt.
Thông tin thêm là cách đấy vài tháng, việc giảm giá ở Đà lạt là rất ít, nhưng bây giờ đã có nơi giảm đến 20%, 30% rồi. Kịch bản bắt đầu giống bds Sài gòn. Còn các mảnh đã đã bán thì chủ mới chỉ san nền, chặt bỏ cây dại rồi vứt đấy, tạo mặt bằng đẹp cho các bác gà đến mua lại
Còn nếu mua và để ở thì đó là câu chuyện hoàn toán khác nhưng ở đây đối tượng đó lại là thiểu số.

 

[Phuoc7B]

Đà Lạt đầu tư BĐS chỉ để kinh doanh, buôn bán như làm nhà hàng hay khách sạn thôi, giờ ai muốn lướt sóng là tiêu ngay.

Nhân tiện em bán lô đất mặt tiền Bùi Thị Xuân, để giá thương lượng cho anh em nào cần làm nhà hàng hay khách sạn nhé.

Em đang tính đầu tư đất ở Bảo Lộc, anh em thấy sao?

 

[WillGooner]

Em bán lô đất gần 900m2 toàn bộ xây dựng 2 mặt tiền đường lớn, cách chợ Đà Lạt chỉ hơn 1km, giá xung quanh 40-50tr/m2, giờ e chỉ bán 29tr/m2 ( tầm 26 tỷ nhưng bán 25 tỷ), phân được 4 lô (1 lô biệt lập và 3 lô nhà phố). Anh em có ai muốn đầu tư không?